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En la provincia de Buenos Aires hay alrededor de 300 kilómetros cuadrados de áreas residenciales encerradas por muros, barreras y vigilancia las 24 horas. Son 871 barrios privados, que ocupan una superficie superior a la de la Ciudad de Buenos Aires, de los cuales un 25 por ciento figuran como tierras rurales o baldíos, un mecanismo que les permite esquivar sus obligaciones tributarias.
De acuerdo a los datos relevados por la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA), del total de urbanizaciones cerradas, existen 568 que se encuentran registradas formalmente, 73 que pagan impuestos como tierra en desarrollo y 230 que no está registradas ni tributan según sus características. Esta realidad cobra relevancia al tratarse de viviendas destinadas a los sectores más acomodados de la sociedad, en un contexto de profundas dificultades en el acceso a la tierra y el consecuente déficit habitacional.
«Estimamos que son 1.500 millones de pesos al año de recaudación que perdemos por esa situación de irregularidad», explicó a Página/12 el titular de ARBA, Cristian Girard.
Sin embargo, la problemática es mayor. Los controles presenciales e imágenes satelitales permiten comprobar el alto grado de subdeclaración fiscal de la tierra en barrios que ya están regularizados. «Detectamos 400 mil metros cuadrados sin declarar. Además, estamos en una etapa de prefiscalización de otros 2 millones de metros cuadrados, que representarían 200 millones de pesos anuales más de recaudación que estamos perdiendo, en este caso, por evasión», detalló Girard.
Más allá de la erosión en las arcas estatales, existe una tendencia histórica vinculada al desarrollo de las urbanizaciones cerradas que exige discutir la función social de la tierra como política de Estado. En los últimos 15 años, la mitad del nuevo suelo urbano generado en la Provincia se volcó a este tipo de negocio inmobiliario sin considerar sus consecuencias socio-ambientales.
En ese sentido, Girard aseguró que las problemáticas se expresan de distintas maneras: «Una son las tomas vinculadas al déficit habitacional; pero también están las que surgen de la construcción de urbanizaciones cerradas por los impactos ambientales, financieros y de segregación socio-económica».
Con el objetivo de abordar estas cuestiones, el gobernador bonaerense, Axel Kicillof, anunció a fines de septiembre la creación de una Unidad de Tierra y Vivienda a cargo de la ministra de Gobierno Teresa García. El organismo, que será formalizado por decreto en los próximos días, prevé generar un registro de tierras disponibles con el objetivo de de producir en tres años 88 mil lotes con servicios y 33 mil viviendas.
En diálogo con Página/12, la funcionaria señaló que el gobierno está trabajando desde el principio de la gestión en la puesta en norma de todas aquellas urbanizaciones nuevas, barrios cerrados, clubes de chacra, clubes de campo y viejos loteos. «Hace más de dos décadas que no hay una política de ordenamiento del suelo. Los propietarios deben tener todo normalizado, su escritura y su título de propiedad como corresponde», expresó García.
En cuanto a las tierras fiscales, el Gobierno bonaerense impulsa una estrategia específica para regularizar la situación, fundamentalmente en el Delta. En ese sentido, la ministra indicó que «existe una enorme cantidad de tierra fiscal en manos de privados que tienen un convenio para producir, pero que hace más de 20 años no pagan. Hemos hecho el relevamiento de la tierra pública y privada, y estamos convocando a aquellos emprendimientos que le deben el canon a la Provincia».
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