Consejos para los inquilinos | Informe de la Defens…

Las irregularidades a la hora de alquilar no son un fenómeno nuevo, pero se acentuaron tras la sanción del Congreso de la nueva ley de alquileres en julio de este año. Entre las ilegalidades más frecuentes en los contratos se encuentran las prórrogas, los plazos de dos años y los aumentos semestrales, según el Programa de Atención de Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires. Ante la llegada de cada vez más denuncias, elaboraron un informe sobre qué establece la ley y cómo se puede reajustar un contrato ya firmado para que se adhiera a la ley. 

“Hacer cumplir las leyes es la dificultad más frecuente en la relación de alquiler de vivienda”, asegura el documento. En Argentina hay 4,5 millones de inquilinos, según el informe publicado este jueves por el Indec de condiciones de vida de los hogares para el primer semestre de 2020. Se trata del 15,8 por ciento de las 28,5 millones de personas que viven en los 31 aglomerados urbanos.

La primera recomendación de la Defensoría del Inquilino, a cargo de Fernando Muñoz, es que antes de firmar un contrato “evitar presiones, no apresurarse y asesorarse”. Sin embargo, en los casos donde se firmaron contratos con cláusulas ilegales, no está todo perdido. “Existen disposiciones y resortes normativos que permiten reajustar lo firmado a la ley”, destaca el informe.

Plazos. “Tuve que firmar un contrato con un plazo inferior al legal”, suele ser los comentarios que reciben desde la Defensoría del Pueblo. Según la nueva ley, todo contrato se considera válido por un plazo mínimo de 3 años. “Donde diga que el contrato se extiende del 1/08/2020 al 1/08/2021, tiene que interpretarse que el vencimiento de ese contrato operará al 1/08/2023. Previo al vencimiento del plazo ilegal hay que denunciar a la parte locadora la nulidad de la cláusula sobre plazo y notificarle el vencimiento correcto del contrato según el mínimo legal del artículo 1198”, explica el informe.

Aumentos. También existen decenas de irregularidades en cuanto a los ajustes, que en algunos contratos figuran como semestrales. Los contratos firmados desde el primero de julio de este año se actualizan de manera anual, con un porcentaje que no figura en el contrato, sino que es un índice público que publica el Banco Central y que se elabora en base a la variación de precios (ipc) y salarios (ripte). “En un contrato firmado el 1/08/2020 la cláusula que fije un aumento semestral a partir del 1/02/21 es inválida y ese aumento no se paga. El precio recién se actualizará el 1/08/21”, dice el informe de la Defensoría.

De todos modos, una de las formas que encontró el mercado inmobiliario para firmar contratos legales con plazos de dos años y ajustes semestrales es poner como fecha de inicio una fecha anterior al primero de julio de 2020, cuando regía la anterior ley de alquileres, que tenía estas condiciones. Inmobiliarias y propietarios prefieren esta modalidad porque aseguran que tienen “incertidumbre” acerca de cómo va a funcionar el nuevo índice del Banco Central. Como no habrá ajuste semestral, el mercado lo adelantó al alquiler inicial: los alquileres subieron 20 por ciento entre julio y septiembre de este año.

Prórrogas. Para evitar firmar un contrato con la nueva ley, los propietarios e inmobiliarias se lanzaron a ofrecer prórrogas por 6 meses o un año. “La prórroga es válida, por única vez, si el inquilino la suscribe viviendo en el lugar y se mantienen las mismas condiciones del contrato vencido”, dice el informe de la Defensoría. En la práctica, el ofrecimiento de prórrogas no mantiene las condiciones. “La prórroga que aumente el precio del alquiler es ilegal. Se lo interpreta en fraude a la ley, por contrariar el plazo mínimo legal del artículo 1198. La cláusula que fija un nuevo precio es inválida. En estos casos se le denuncia a la locadora su nulidad y en adelante se paga el alquiler a precio del contrato vencido, que tiene que estar congelado desde marzo de 2020, según el decreto 320 que firmó el Gobierno nacional por la pandemia”, agrega el documento.

Desde el organismo entienden que hay muchos casos en los que la necesidad de vivienda fuerza a inquilinos a aceptar exigencias ilegales, como pagos en efectivo, comisiones o impuestos que no corresponden, y falta de facturas. Sin embargo, destacan que la “dinámica de abusos y arbitrariedades” no puede normalizarse, ni establecerse como un fenómeno cultural. Para que se corrija, solicitan mayor presencia del Estado nacional y también de los gobiernos subnacionales para controlar las normas y sancionar los incumplimientos.