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El problema de la tierra no es solo de los pobres. Los sectores sociales más acomodados también son protagonistas del problema de la subdeclaración fiscal de la tierra que poseen en countries, barrios cerrados y clubes de campo. La utilización de figuras legales para ocultar patrimonios y la escasa vocación por el cumplimiento impositivo son las principales razones que llevaron a que más de la mitad de esos lugares en la provincia de Buenos Aires figuraran como baldíos o tierras rurales, pagando una porción mínima de los tributos correspondientes.
El comportamiento que exhiben contribuyentes con alta capacidad económica demuestra que el problema de la tierra es mucho más complejo que las tomas que protagonizan sectores populares, generalmente víctimas de fuertes grados de exclusión y estigmatización social. El aprovechamiento de la posición de poder de aquellos sectores suele pasar desapercibido, aunque una de las consecuencias sea la profundización de las desigualdades que luego se traducen en acciones desesperadas, como la ocupación de terrenos para la instalación de viviendas precarias.
La Agencia de Recaudación de Buenos Aires (Arba) estimó que en 2018 la provincia se privó de recaudar “al menos 2000 millones de pesos” por el ocultamiento fiscal en los barrios cerrados.
“En el territorio bonaerense existen alrededor de mil countries y desarrollos similares. De ellos, menos de la mitad están regularizados y tributan lo que corresponde, mientras que hay otros 590 que pagan impuestos como parcelas rurales o baldíos, a pesar de que la mayoría tiene concluida toda su infraestructura”, advertía el entonces titular del organismo, Gastón Fossati.
La mayoría de los barrios con irregularidades están en distritos como Tigre, San Isidro, Pilar, Escobar, Presidente Perón, Esteban Echeverría, Ezeiza y La Plata, mientras que 118 se encuentran en Exaltación de la Cruz, Zárate, Luján, Campana, Mercedes, General Rodríguez, San Vicente, Berisso, Magdalena, Marcos Paz, Lobos, Las Heras, Navarro, Baradero, San Andrés de Giles y Carmen de Areco. Unos 100 mil lotes y 50 mil viviendas terminadas en estos emprendimientos privados fueron detectados pagando menos impuestos de lo que debían.
“Hay urbanizaciones enteras que están terminadas desde hace una década o más y continúan figurando como terrenos rurales o baldíos”, denunciaba Arba en 2018. Las demoras en las gestiones de escrituración se deben, en la mayoría de los casos, a maniobras dilatorias de los desarrolladores y a la utilización de figuras como fideicomisos, que entorpecen la identificación de los contribuyentes obligados.
Es una realidad que la actual gestión de Arba, a cargo de Cristian Girard, sigue verificando, a pesar de los avances conseguidos los últimos dos años.
Nueva legislación
En 2018 la provincia aprobó una ley para apurar la regularización impositiva. Estableció que los barrios cerrados deben tributar el impuesto inmobiliario en forma proporcional a su desarrollo. La normativa creó una cuarta categoría de valuación fiscal de la tierra, que se sumó a las existentes: rural, urbana no country y urbana country. La nueva categoría se denominó urbana country en desarrollo.
El esquema definió que si el country, barrio cerrado o club de campo tiene aprobado solo el estudio de factibilidad, lo que permite a los inversores salir a vender los lotes, tributará el 25 por ciento de lo que corresponde para la categoría tierra urbana country. Si tiene calles y servicios de iluminación, pagará el 50 por ciento, y si tiene casas habilitadas, el 75 por ciento.
De acuerdo a una estimación de Arba para 2018, citada en aquel momento por el portal Todo Provincial, “un barrio cerrado de zona norte que tenía la tierra valuada como urbana no country y pagaba 7,5 millones de pesos al año de impuesto Inmobiliario, pasará a tributar 20,4 millones cuando se constate que las obras poseen un avance del 75 por ciento y sea considerado como country en desarrollo”. Al ascender a la siguiente categoría, como tierra urbana country, el impuesto se elevaba a 25,8 millones anuales.
El ejemplo permite visualizar la proporción de “ahorro impositivo” que habilita la subdeclaración de tierras. Hace dos años la pérdida de recaudación proyectaba era, como se indicó más arriba, de 2000 millones de pesos para los 590 emprendimientos con atrasos en las escrituraciones.
Inspecciones
Desde la sanción de la ley, los administradores de countries están obligados a informar al fisco las características y el grado de desarrollo de cada urbanización, así como los avances en la obras. Entre otros datos, deben aportar plano de mensura, factibilidad, masterplan, ubicación, titular de dominio y servicios disponibles.
Arba sigue encontrando fuertes atrasos en esas presentaciones. El organismo realiza fiscalizaciones satelitales y presenciales, aunque estas últimas se vieron afectadas por la pandemia. El ocultamiento de información para pagar menos impuestos sigue siendo un problema grave a resolver.
La razón que aludían desarrolladores, empresarios y propietarios de inmuebles para justificar la subdeclaración fiscal era la demora de los organismos públicos intervinientes en los procesos de registro, en sus distintos niveles. Desde Arba sostienen que esa situación ha mejorado los últimos dos años y que más allá de cuestiones burocráticas, la dificultad principal son las maniobras de contribuyentes para eludir los pagos que corresponden.
En la reforma tributaria que prepara el gobierno nacional se buscará ampliar la base imponible de los gravámenes progresivos. Entre otros, los que recaen sobre patrimonios invisibilizados.
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